Procesul de construire a unei case ar putea fi foarte bine impartit in doua etape separate: cea birocratica, in care alergi la propriu sa iti procuri actele necesare, si cea a constructiei efective. Cu un dram de ironie strecurat printre cuvinte, dar nu departe de adevar, am putea spune ca preferam oricand a doua etapa in detrimentul primului pas in care nervii iti sunt serios pusi la incercare. Dar, pentru ca unde-i lege nu-i tocmeala, sa fim practici si sa vedem care sunt acele acte necesare pentru construirea unei case.
Primul pas in acest sinuos proces este obtinerea certificatului de urbanism care este emis de administratia publica locala. Acest document reglementeaza tot ceea ce tine de regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil care se incadreaza in prevederile planului de urbanism general.
Certificatul de urbanism, cu o valabilitate de doi ani, iti arata ce poti practic construi pe respectivul teren si curpinde informatii despre regimul de inaltime al constructiei, pozitia viitoarei constructii – aliniamente fata de strada, vecini, etc, cota de inaltime la cornisa, valoarea maxima pentru procentul de ocupare a terenului sau POT – acesta este calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren. (in mod obisnuit, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit), valoarea maxima a coeficientului de utilizare a terenului sau CUT – calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren, dar si tipurile de avize ce sunt necesare pentru obtinerea autorizatiei de constructie.
Pentru a obtine acest certificat trebuie depuse, la biroul de urbanism al primariei pe raza careia va fi ridicat imobilul, o cerere tip, planuri topografice sau cadastrale, scara 1:500 / 1:2000 sau 1:10000, vizate de oficiul cadastral al judetului sau municipiului pe raza caruia se executa casa, cu indicarea imobilului pe teren si un document de plata a taxei pentru eliberarea certificatului de urbanism.
Pasul II – eliberarea autorizatiei de constructie
Toate avizele mentionate in certificatul de urbanism sunt necesare pentru al doilea pas in etapa birocratica, si anume autorizatia de construire a casei, eliberata de primarie, mai precis de serviciul de urbanism din localitatea sau sectorul in care se afla terenul. Aceasta este singura care iti da dreptul sa construiesti si o primesti dupa ce depui urmatoarea documentatie: cerere tip, dovada titlului de proprietate, certificatul de urbanism, dovada platii taxei de autorizare, proiectul pentru autorizatia de construire sau proiectul tehnic – aceasta este cea mai importanta piesa de la dosar si se realizeaza doar de un arhitect avizat. Proiectul include si avizele de mediu si utilitati specificate in certificatul de urbanism. Apoi, continuand seria documentatiei, trebuie sa depuneti avize de la inspectorii de rezistenta si instalatii, evaluarea costului constructiei, planse desenate, procentul de ocupare la sol a terenului (POT) si planuri pentru toate segmentele casei (fundatie, nivel, fatade, acoperis).
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5% din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei, dar si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.
Dupa autorizatie, vine o alta, sub numele de autorizarea organizarii pe santier, care vine tot de la administratia locala. Practic, orice lucrare de constructie, fie ea si provizorie, trebuie aprobata de primarie. Astfel, dosarul pentru noua autorizatie trebuie sa curpinda documentatia pentru autorizarea executarii organizarii lucrarilor, planurile de amplasare in zona si o cerere tip.
Pentru ca locuinta va fi racordata si la utilizati, dupa caz, este nevoie si de un proiect pentru executia bransamentelor si racordarii la utilitati. Acesta va fi intocmit si executat doar de firme autorizate, intreaga documentatie precum si devizul urmand sa fie depuse la regia responsabila de respectivul bransament.
Pasul III – cartea tehnica
Urmatorul pas este intocmirea cartii tehnice a constructiei, care va fi gata inainte de receptia cladirii si va fi pastrata pe toata durata de existenta a imobilului, pana la demolarea sa. Cartea tehnica este intocmita de proprietar si de proiectant si cuprinde numele proiectantului, verificatorilor atestati pentru proiect, numele executantului – inclusiv al sefului de santier si al dirigintelui – numele expertilor tehnici, numele celor din comisiile de receptie precum si datele de incepere a lucrarilor si aprobarii receptiilor.
Fazele IV si V – cadastrul si intabularea
Si, pentru ca trebuie sa existe si un final, cadastrul si intabularea, doua etape obligatorii atat pentru casa, cat si pentru teren, incheie acest proces anevoios. Cadastrul, spun specialistii, este precum buletinul casei voastre, obtinut prin operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara. Intabularea implica si ea inscrierea la Registrul de Carte Funciara si obtinerea titlului de proprietar.
