Atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș, încheierea unui contract legal reprezintă principala garanție împotriva abuzurilor celeilalte părți.
Fie că ai o locuință pe care ai vrea să o închiriezi, fie că te afli în căutarea uneia, cu siguranță ești interesat de tot ceea ce presupune o „fericită întâlnire” între cerere și ofertă. O aplicație pentru mobil, precum cea dezvoltată de Imobiliare.ro (disponibilă gratuit pe App Store sau Google Play) te poate ajuta să găsești anunțul potrivit pentru tine, însă lucrurile nu se opresc aici. Următorul pas este reprezentat de formalitățile legale: cele două părți au atât drepturi, cât și obligații, însă respectarea acestora poate fi garantată doar prin încheierea unui contract legal de închiriere. Un asemenea document va fi principala „armă” împotriva abuzurilor de care vei dispune, indiferent că te afli în postura proprietarului – sau, dimpotrivă, a chiriașului.
Ce este un contract de închiriere?
Potrivit Codului Civil al României, contractul de închiriere – sau, juridic vorbind, de „locațiune” – reprezintă documentul prin care „o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie”. Într-un asemenea document trebuie clar stipulate drepturile și obligațiile chiriașului, pe de o parte, dar și cele ale proprietarului, pe de altă parte.
Când şi unde se semnează contractul de închiriere în 2021
Din punct de vedere legal, un contract de închiriere trebuie semnat înainte de începerea locațiunii propriu-zise. Un asemenea act poate fi încheiat atât între cele două părți, sub semnătură privată, cât și în formă autentificată, la un notariat. Ambele variante sunt valide, însă actul legalizat oferă avantajul unei siguranțe sporite în cazul apariției unor eventuale dispute privind plățile și daunele – în instanță, dar și până a ajunge acolo. Printre documentele necesare la notar se numără actele de identitate ale părților, actele de proprietate ale imobilului, dar și certificatul energetic al imobilului – în caz contrar intervenind sancțiunea nulității absolute a contractului. În ceea ce privește onorariul notarial nu ai de ce să-ți faci griji, tariful minim fiind de 50 de lei.
Principalele obligaţii ale părţilor
Pe lângă datele de identificare ale părților și ale imobilului vizat, există o serie de clauze pe care un contract de închiriere ar trebui să le cuprindă. Printre acestea se numără drepturile și obligațiile celor două părți, dar și termenii agreați în cazul unor dispute sau în ceea ce privește o eventuală reziliere a acestui act.
Obligaţiile locatorului
Proprietarul are obligația de a preda locuința, împreună cu toate accesoriile sale, într-o stare corespunzătoare utilizării sale. La aceasta se adaugă sarcina de a efectua toate reparaţiile necesare pentru menţinerea proprietății într-o asemenea stare pe toată durata închirierii. În plus, locatorul trebuie să asigure „liniștita și utila folosință” a bunului pe tot parcursul închirierii, evitând orice ar putea împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă (cum ar fi vizitele neanunțate, în prezența sau absența chiriașului). De asemenea, proprietarul garantează contra tuturor viciilor imobilului care împiedică sau diminuează utilitatea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului de închiriere: acesta poate fi obligat, astfel, să suporte despăgubiri pentru prejudiciile cauzate asupra vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a chiriașului/chiriașilor.
Dacă proprietarul are obligația de a preda locuința în bună stare de funcționare, chiriașul are responsabilitatea de a o păstra, pe cât posibil, în aceeași stare
Obligaţiile locatarului
Cea dintâi obligație a locatarului este, în mod evident, cea de a plăti chiria în condițiile stabilite prin contract, la aceasta adăugându-se și cheltuielile generate de utilizarea locuinței (precum întreținere, lumină, cablu, internet etc.) – exceptând cazul în care și acestea ar fi cuprinse, practic, în costul chiriei (fapt ce trebuie stipulat în contract). Chiriașul mai are responsabilitatea de a folosi imobilul cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite; dacă acesta suferă modificări, schimbări de destinaţie sau este utilizat într-o manieră ce prejudiciază proprietarul, acesta poate cere daune-interese şi chiar rezilierea contractului. La capitolul reparații, în sarcina locatarului cad defecțiunile care rezultă din folosinţa obişnuită a bunului, acesta având responsabilitatea de a informa proprietarul despre necesitatea acelor reparaţii care îi revin. La intervale rezonabile, chiriașul trebuie să permită vizitarea locuinței de către proprietar, precum şi de către aceia care doresc s-o cumpere sau s-o închirieze. În momentul încetării contractului de locațiune, locatarul este obligat să restituie locuința în starea inițială (exceptând daunele survenite din cauza vechimii).
Înregistrarea contractului la ANAF
În termen de 30 de zile de la încheierea contractului, proprietarul locuinței are obligația de a declara veniturile din chirii pe care estimează că le va obține în baza acestuia la una dintre sucursalele ANAF. Pentru aceasta, el va completa o declarație unică, pe care fie o va depune personal la sediul ANAF, fie o va completa și depune online. Dacă acesta a depus deja declarația unică, va trebui să completeze o declarație rectificativă, adăugând la informațiile anterioare și veniturile estimate din chirii.
Rezilierea unui contract de închiriere
O clauză importantă, ce nu trebuie să lipsească dintr-un contract de închiriere, este cea privitoare la condițiile de reziliere a acestuia. Rezilierea este un drept ce revine atât proprietarului, cât și chiriașului, însă doar în cazul în care cealaltă parte nu și-a respectat obligațiile contractuale. Această variantă presupune acordarea unui preaviz, a cărui durată trebuie stipulată clar în contract, în urma negocierii dintre cele două părți, în conformitate cu prevederile legii. Principalul dezavantaj al acestei metode de încheiere a unui acord de închiriere ar fi că, în cazul în care cele două părți nu ajung la o înțelegere amiabilă, conflictul poate ajunge în instanță.
Sursă foto: Dreamstime.com
